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Logement : pour une nouvelle politique

Par Jean-François Bauer,
le mercredi 17 février 2016

Les investisseurs institutionnels se sont retirés du logement en raison de sa faible rentabilité et d’une législation déséquilibrée en faveur des locataires. Le marché des logements neufs repose essentiellement sur les achats des particuliers, pour un usage familial ou pour un investissement locatif encouragé par des systèmes de défiscalisation et sur le logement social.

Le durcissement de la taxation des plus-values, le retour à l’ancien barème de l’ISF et l’annonce de mesures de blocage des loyers ont réduit la demande privée d’investissement locatif. Et pourtant, la baisse de la demande de logements neufs n’a pas entraîné de baisse des prix.

La taxation des plus-values contribue à l’attentisme des propriétaires de terrains donc à leur rareté et au maintien de leurs prix.
L’inflation des normes, principalement la Règlementation Thermique 2012 et la généralisation des normes handicapés augmentent à la fois le coût au m2 et la surface unitaire des logements neufs.

Le durcissement de la loi SRU a porté de 20 à 25% le pourcentage minimum de logements sociaux dans les agglomérations. Faute de pouvoir acheter assez de logements anciens, les villes font porter l’effort de rattrapage sur la construction neuve ; par exemple pour l’urbanisation de la rive droite, la ville de Bordeaux impose 55% de logements sociaux pour augmenter le pourcentage total de la ville.

Pour respecter les plafonds HLM, la charge foncière au m2 sera répartie à proportion de 1 pour le locatif social, 2 pour l’accession sociale et 4 pour les 45% de logements libres qui supporteront 70% de la charge foncière ; ainsi, pour les logements libres, le prix du terrain est augmenté de 56% et leurs acheteurs payent une partie du coût des logements sociaux.

Le total de la dépense publique pour le logement atteint 45milliards d’euros en incluant les pertes de recettes dues aux incitations fiscales diverses et augmente d’environ 500 millions d’euros par an.

La hausse des prix de la construction neuve, malgré la baisse de la demande, se répercute sur le marché de l’ancien dont les prix baissent peu ; ce maintien des prix exclut des candidats à l’accession qui devront rester locataires. Ainsi coexistent hausse des prix du neuf, baisse de la construction avec un minimum historique au niveau de 300.000 vrais logements neufs en 2014, accroissement de la demande locative et augmentation du nombre de logements vacants quand l’administration se trompe dans le zonage de ses aides à l’investissement !

L’échec est patent et on n’en sortira pas en confiant à l’État le soin d’administrer la pénurie !

Les pistes d’amélioration sont connues :

I) Réserver le logement social aux demandeurs vraiment sociaux :

> réviser les conditions de ressources ; 70% des foyers français sont éligibles à un logement aidé ;
> supprimer les réserves pour fonctionnaires, la moyenne des salaires publics étant maintenant supérieure à la moyenne du privé, il n’y a plus de raison de privilégier par principe les fonctionnaires pour l’attribution ;
> faire sortir les locataires dont la situation s’est améliorée et qui ne respectent plus les conditions d’attribution en appliquant les surloyers et en ne renouvelant pas les baux échus ;
> céder des logements sortis de leur période de financement social pour financer les nouvelles constructions, pour que la recherche de la mixité sociale dans les nouvelles constructions ne soit plus une cause de hausse des prix des logements libres ;
> cesser le financement public du « logement intermédiaire » qui s’adresse aux mêmes locataires que les logements privés à loyers plafonnés avec des pertes de recettes fiscales plus élevées.

Dans la plupart des agglomérations le taux de 20% de logements sociaux devrait être suffisant pour loger ceux pour qui l’APL ne suffit pas pour accéder au marché libre.
Ces mesures susciteront des résistances car elles feront disparaître des rentes de situation et limiteront le pouvoir d’attribution de logement des gérants d’offices HLM et des élus, mais elles contribueront à mieux satisfaire la demande de logements aidés sans augmenter la dépense.

II) Augmenter l’offre locative privée :
> rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires ;
> supprimer l’ISF ;
> arrêter la dérive normative pour que la productivité entraîne une baisse des coûts de construction ;
> baisser simultanément les taxes sur la construction et les aides fiscales à l’investissement pour économiser des coûts de gestion à dépenses constantes ;
> réduire le nombre d’obligations d’assurance et de garantie qui renchérissent la construction neuve ;
> autoriser la densification des zones urbaines (déjà votée puis annulée en 2012) ;
> délivrer plus rapidement les permis de construire ; la durée moyenne d’obtention pour une opération de plusieurs logements en zone urbaine atteint aujourd’hui 18 mois.

Sans chercher à atteindre les 500.000 logements neufs par an promis en 2012 mais que la France n’a jamais pu réaliser, même pendant les 30 glorieuses, une augmentation de 100.000 logements neufs par an réalisée sur 2 ou 3 ans permettrait une détente progressive du marché à condition que leur localisation soit déterminée par la demande et non par un zonage administratif. Au niveau de deux emploi-an par logement, il en résulterait la création durable de 200.000 emplois.

Il ne devrait pas en résulter d’augmentation de la dépense publique car l’augmentation de l’offre à des prix en baisse réduirait à la fois le coût unitaire de l’aide à la personne et celui des incitations à l’investissement locatif ; d’ailleurs le fait que les coûts aient continué d’augmenter en période de ralentissement de la construction montre qu’à contrario la dépense publique pour le logement n’est pas proportionnelle au volume de la construction neuve !

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