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Le désastre locatif à Paris

Par Bres Saint,
le dimanche 21 juin 2015

Sous prétexte d’aider les plus modestes, les dernières dispositions législatives en matière de logement ont et vont continuer d’avoir un résultat catastrophique

On connait déjà le régime de répression fiscale de l’investissement dans les entreprises. On peut le caractériser par le fait qu’un rendement sous forme de dividendes réguliers représentant 3,5% du montant de l’investissement initial en actions servis annuellement, est aujourd’hui taxé à près de 100% pour un investisseur touché par les tranches marginales d’IR et d’ISF, ceci sans prendre en compte l’inflation ni la rémunération du risque.

D’autre part, on constate les effets pervers importants des dernières dispositions législatives intervenues en matière de logement :

La loi SRU (sur le renouvellement urbain) votée en 2000, a eu pour effet de supprimer d’un trait de plume 90% des créations de logements dans les dix arrondissements « bourgeois » de Paris, soit du 1er au 8e, 16e et 17e sud. Ceci par un mécanisme simple ; au nom de la mixité sociale, cette loi a imposé de réserver au minimum 25% (et parfois plus dans certains arrondissements, en fonction des désirs du maire) de logements sociaux pour toute construction résidentielle au-delà de 800 m² ou pour tout permis de construire destiné à un changement d’affectation opérant un basculement d’un immeuble de bureaux vers une utilisation résidentielle. Aucun bilan d’opération immobilière d’habitation n’était plus viable en intégrant cet « impôt logement social ». La conséquence de cela est que toutes les grandes opérations de rénovations immobilières portant sur des immeubles de bureaux situés dans des quartiers résidentiels comme le 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements qui avaient vocation à faire retourner ces immeubles, en règle générale haussmanniens, à leur destination primitive qui était le logement, se sont soldées par l’abandon du retour à l’utilisation en logements et par la rénovation de bureaux dans des quartiers parfaitement inappropriés pour cette utilisation : les grandes entreprises préfèrent en effet se situer dans le « quartier central des affaires » au cœur de Paris, c’est-à-dire dans des quartiers de bureaux.

Le bilan en est un déficit d’environ 1.000 logements par an par rapport à la situation antérieure à cette loi, mais ceci apparemment est un coût très raisonnable pour un sacrifice sur l’autel de la mixité sociale, qui par ailleurs n’y a trouvé aucun compte. En effet, comme dit plus haut, la loi impose de réserver 25% de logements sociaux dans les créations de logements, mais comme il n’y a eu du coup pratiquement pas de créations de logements dans les quartiers résidentiels bourgeois, il n’y a eu également pratiquement pas de création de logements sociaux dans ces quartiers.

Autre exemple de ces textes à haut rendement pour les politiques et catastrophiques pour les usagers, la loi ALUR qui va bientôt entrer en application à Paris et dans quelques grandes villes : elle propose tout simplement de retourner à un régime de taxation des loyers tel que nous l’avons connu entre les deux guerres et qui a fait que la France avait, au sortir de la seconde guerre mondiale, le parc le plus vétuste d’Europe.

Cela va avoir effectivement un impact catastrophique sur l’offre locative, puisque les investisseurs immobiliers vont désormais fuir un investissement dont ils n’auront aucune idée de la rentabilité future. Il y a encore quelques années, 70% des acheteurs de logements neufs étaient des investisseurs, cette proportion est désormais tombée à 30 ou 40%.

D’ores et déjà, la plupart des institutionnels (les assurances et les foncières) possédant des logements dans Paris, notamment haussmanniens, les ont cédés au détail à des accédants et les ont donc sortis de l’offre locative - compte tenu qu’ils ne maîtrisaient pas du tout cet investissement (impossibilité de déterminer librement le loyer, difficulté d’obtenir la libération des locaux en cas d’impayés, etc.). Et aujourd’hui les particuliers sont en train de faire de même car on leur explique que le loyer de leur quartier sera fixé administrativement au niveau d’un territoire équivalent à un arrondissement (décret d’application publié le 12 juin dernier). Dans une même rue et même au sein d’un même immeuble, les écarts de marché peuvent pourtant aller du simple au double entre le rez-de-chaussée sur cour et le dernier étage avec une belle vue. 200 mètres plus loin, du fait que la rue est plus prisée ou l’immeuble plus beau, on pourra constater encore des écarts de marché supplémentaires et cependant les logements seront toujours soumis à la même tarification. Mais notre ex-ministre du logement a décidé que le loyer serait administré au niveau d’un arrondissement, avec certes une possibilité d’ajustement de 20%, possibilité comme on le voit sans commune mesure avec la réalité du marché.

La conséquence de tout cela est la création de rentes de situation, et pas pour les plus modestes. Les logements en mauvais état, sans luminosité, etc., pourraient même voir leur loyer augmenter pour rejoindre le tarif de référence. Mais ces logements les plus luxueux - et donc les locataires les plus riches – seront les premiers bénéficiaires de la tarification règlementée, qui imposera en fait un prix inférieur à celui du marché, avec toutes les dérives que cela risque d’entraîner. Il suffit pour s’en convaincre de se rappeler ce qui se pratiquait en France dans l’après-guerre en situation de blocage des loyers : pour louer un logement, il n’était pas rare qu’il faille verser au locataire un dessous de table très élevé.

Décidément, nos politiques ne considèrent donc pas que le marché est le meilleur facteur d’allocation des ressources rares, ou s’ils le savent, ils considèrent que leur intérêt à court terme est plutôt d’apparaître comme les grands régulateurs même si cela a des effets dévastateurs sur l’offre et donc l’équilibre du marché. La conséquence de tout cela est bien entendu toujours la même ; rente de situation pour les insiders (les locataires déjà en place) et les outsiders (locataires entrants) restent à la porte.

Messages

  • Par effet boule de neige cette situation a de plus des effets très négatifs sur les comptes :
    L'ISF qui est en bonne partie un impôt sur l'immobilier, parisien en particulier, voit sa base de calcul baisser...
    La ville de PARIS par exemple tirait des ressources considérables des droits de mutation à chaque vente. La baisse des prix va fortement limiter cette manne ! On peut noter que ce n'est pas ce qui les arrête : la mairie de Paris vient d'acheter le site de l'hôpital St Vincent de Paul (3,4 ha) à l'APHP pour 100 millions d'euros !
    (pour mémoire, Mme Hidalgo maire de Paris est aussi présidente de l'APHP...)

  • Pour compléter ce tableau bien sombre, la mairie de Paris a trouvé un merveilleux tout de passe-passe : Racheter des logements mis en vente par des particuliers ou des institutionnels pour en faire des logements sociaux.

    Certes, cela augmente un peu le nombre de de logements sociaux, mais au détriment du parc privé, empêchant ainsi une baisse des prix de l'immobilier et compromettant d'autant le logement des classes moyennes dans la capitale.

    Ainsi voyons-nous la quasi-totalité des jeunes actifs ou jeunes familles quitter la capitale devenue inaccessible.

    Voilà comment, en déshabillant Pierre pour habiller Paul, la mairie pourra se targuer d’œuvres sociales, mais sans avoir réduit le déficit immobilier parisien.

  • Très bonne analyse. Cependant, n'est ce pas le propriétaire qui serait le bénéficiaire d'un éventuel "dessous de table" et non pas le "locataire" ?

  • La loi de 1948, faite à l'origine pour éviter une flambée des loyers des immeubles restés habitables après les destructions de la guerre, est restée en vigueur beaucoup trop longtemps, ce qui a entraîné l'arrêt des travaux d'entretien et la dégradation du parc locatif d'avant guerre.
    Mais elle ne s'appliquait pas aux loyers de la construction neuve afin de ne pas freiner l'effort de reconstruction !
    Il est incompréhensible que la loi Duflot, censée lutter contre la pénurie de logements locatifs, ait prévu aussi le plafonnement des loyers dans la construction neuve ; dès l'annonce de cette mesure, les réservations de logements neufs par les investisseurs ont plongé.
    On peut se demander s'il s'agit d'une erreur grossière ou si le but était, en organisant la pénurie, de préparer la nationalisation du logement !
    Jean-François Bauer

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